Was das GEG ist und was es ersetzt hat
Inkrafttreten: 1. November 2020. Das GEG hat das Energieeinsparungsgesetz von 1976, die Energieeinsparverordnung von 2002 und das Erneuerbare Energien Wärmegesetz von 2009 zusammengeführt.
Drei Gesetze in einem
Vor 2020 lagen die Anforderungen verstreut. EnEG für die Energieeinsparung, EnEV für die Verordnungsdetails, EEWärmeG für den Pflichtanteil erneuerbarer Wärme. Das GEG hat das Trio gebündelt und auf eine gemeinsame Sprache gebracht.
Seitdem wird das Gesetz regelmäßig novelliert. Die wichtigsten Schritte: Anfang 2023 die Verschärfung des Primärenergiebedarfs für Neubauten von 75 auf 55 Prozent des Referenzgebäudes. Anfang 2024 die viel diskutierte 65 Prozent Regel für neue Heizungen, oft als Heizungsgesetz bezeichnet. Im Februar 2026 hat die Koalition Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungs Gesetz beschlossen, mehr dazu am Ende der Seite.
Wer das GEG vollzieht
Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder. Bei Heizungsanlagen kommt der Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau ins Spiel, in welcher Tiefe genau, ist regional unterschiedlich geregelt.
Die für Lüftung relevanten Paragraphen
Das GEG schreibt selbst kein Lüftungskonzept vor. Es definiert aber, wie dicht die Hülle sein muss und wie eine Lüftungsanlage rechnerisch angerechnet wird. Vier Paragraphen sind dafür zentral.
§ 13
Dichtheit der Hülle
Verlangt eine dauerhaft luftundurchlässige wärmeübertragende Umfassungsfläche. Konkrete Zahlen folgen in § 26.
§ 26
Prüfung der Dichtheit
Verfahren nach DIN EN ISO 9972. Hier stehen die n50 Grenzwerte. Über und Unterdruck im Wechsel, Differenz 50 Pa.
§ 28
Anrechnung Lüftungsanlagen
Mechanisch betriebene Lüftungsanlagen dürfen rechnerisch im Energiebedarf des Gebäudes berücksichtigt werden.
§ 68
Wärmerückgewinnung
Anforderungen an raumlufttechnische Anlagen mit Wärmerückgewinnung. Greift vor allem im Nichtwohngebäude.
Luftdichtheit, die n50 Werte aus § 26
Gemessen wird nach DIN EN ISO 9972, Differenzdruck 50 Pascal, im Wechsel Über- und Unterdruck. Maßgeblich ist das Luftvolumen des Gebäudes. Bis 1.500 Kubikmeter wird in Luftwechseln pro Stunde gerechnet, darüber bezogen auf die Hüllfläche.
| Gebäude | Ohne Lüftungsanlage | Mit Lüftungsanlage |
|---|---|---|
| Luftvolumen bis 1.500 m³ | n50 ≤ 3,0 h⁻¹ | n50 ≤ 1,5 h⁻¹ |
| Luftvolumen über 1.500 m³ | q50 ≤ 4,5 m³/(h·m²) | q50 ≤ 2,5 m³/(h·m²) |
Praktisch heißt das: Wer eine Lüftungsanlage einbaut, muss die Hülle doppelt so dicht ausführen. Sinnvoll ist die Reihenfolge ohnehin, weil eine Anlage in einer leckenden Hülle ihren Wirkungsgrad verliert.
Was das GEG bei Neubau und im Bestand fordert
Neubau
Seit 1. Januar 2023 darf der Jahres Primärenergiebedarf im Neubau maximal 55 Prozent des Referenzgebäudes betragen. Dazu kommen Bauteilanforderungen mit U Wert Höchstwerten und seit 2024 die 65 Prozent Regel für neu eingebaute Heizungen. Wie sich die Anforderungen für ein Einfamilienhaus auswirken, zeigt die zugehörige Auslegungstabelle.
Bestand bei Änderung (§ 50)
Sobald ein Bestandsgebäude wesentlich geändert wird, gilt: Der Primärenergiebedarf darf den Referenzwert um maximal 40 Prozent überschreiten. Beim Transmissionswärmeverlust H'T sind je nach Gebäudetyp 0,40 bis 0,65 W/(m²K) die Eckpunkte, ebenfalls plus 40 Prozent maximal.
Wer ein Drittel der Fenster oder ein Drittel der Dachfläche austauscht, löst zusätzlich die Pflicht zum Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 aus. Das GEG selbst nennt diese Schwelle nicht, sie ergibt sich aus der DIN. Beide Regelwerke greifen in der Sanierung im Bestand ineinander.
Die 65 Prozent Regel, § 71
Politisch heiß diskutiert, im Gesetz nüchtern formuliert: Neu eingebaute Heizungen müssen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen.
Wirkungsbeginn war der 1. Januar 2024 für Neubauten in Neubaugebieten. Im Bestand und in Baulücken hängt die Pflicht an der kommunalen Wärmeplanung. Übergangsfristen laufen in Kommunen über 100.000 Einwohner bis 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen bis 30. Juni 2028.
Erfüllungsoptionen ohne separate Berechnung sind unter anderem Anschluss an ein Wärmenetz, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasseheizung, Hybridsysteme, Stromdirektheizung und Wasserstoffheizung. Wer dokumentiert eine andere Lösung, muss rechnerisch nachweisen, dass die 65 Prozent erreicht werden. Vor jedem Tausch gehört eine aktuelle Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 auf den Tisch, sonst wird die neue Wärmepumpe schnell zu groß ausgelegt.
Hinweis für Sanierer: Bei kombinierten Sanierungen (Hülle plus Heizung plus Lüftung) sollten die Maßnahmen zeitlich abgestimmt werden. Das gehört in den iSFP, der gleichzeitig den 5 Prozent Bonus auf BEG Maßnahmen aktiviert.
Energieausweis, wann Pflicht wird
Geregelt in § 80 ff. Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis als rechnerische Bewertung der Bausubstanz und den Verbrauchsausweis auf Basis der echten Verbrauchsdaten.
Wann Sie einen brauchen
Pflicht ist ein gültiger Energieausweis bei Neubau nach Fertigstellung, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Bestellung von Nießbrauch, sowie nach größerer Sanierung. Bei behördlich genutzten Gebäuden ab 250 m² mit Publikumsverkehr und sonstigen öffentlich genutzten Gebäuden ab 500 m² ist der Ausweis ohnehin auszuhängen.
Bedarfs oder Verbrauch
Pflicht zum Bedarfsausweis besteht beim Verkauf von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor dem 1. November 1977, sofern das Gebäude nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert wurde. In den meisten anderen Fällen darf zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis gewählt werden.
Was teuer wird, § 108
Wer dauerhaft gegen das GEG verstößt, riskiert Bußgelder. Drei Stufen:
| Höchstsumme | Worauf bezogen | Beispiele |
|---|---|---|
| 50.000 Euro | schwere Verstöße | unzulässige Errichtung (§§ 15, 16, 18, 19), Betrieb unzulässiger Heizkessel (§ 72), fehlende Geschossdeckendämmung (§ 47) |
| 10.000 Euro | Inspektionen und Energieausweis | fehlerhafte Inspektionen (§ 74), Verstöße rund um Energieausweis (§§ 80, 83, 88), fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87) |
| 5.000 Euro | kleinere Verstöße | fehlender hydraulischer Abgleich, Dokumentationsmängel |
Härtefälle (§ 102) und Baudenkmäler oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz (§ 105) können von einzelnen Anforderungen befreit werden. Beides ist eine Einzelfallentscheidung der Behörde, kein Automatismus.
Wo GEG und DIN 1946-6 zusammenkommen
Das GEG fordert dichte Gebäudehüllen. DIN 1946-6 sichert die für Feuchteschutz und Gesundheit nötigen Volumenströme. Bei jeder energetischen Sanierung greifen die beiden Regelwerke ineinander.
Drei typische Auslöser, bei denen ein Lüftungskonzept fällig wird, sobald die GEG Anforderungen an die Hülle erfüllt werden: Neubau einer Wohnung, Austausch von mehr als einem Drittel der Fenster und Dämmung von mehr als einem Drittel der Dachfläche im Einfamilienhaus. Wer hier vergisst, das Lüftungskonzept beizulegen, riskiert Schimmelschäden an der dichteren Hülle und im Förderfall die Ablehnung des BAFA Antrags.
Ausblick, das geplante GMG 2026
Politische Lage
Am 24. Februar 2026 hat die Koalition Eckpunkte für ein technologieoffenes Gebäudemodernisierungs Gesetz beschlossen, geplante Wirkung Juli 2026. Vorgesehen sind unter anderem ein Wegfall der starren 65 Prozent Regel, Wegfall pauschaler Betriebsverbote bestimmter Heizungstypen und die Wiederzulassung moderner Gas- und Zentralheizungen beim Tausch. Bis zum Inkrafttreten gilt das GEG in der Fassung von 2024. Klagedrohungen durch Verbände sind angekündigt, der Ausgang ist offen. Wer aktuell saniert, plant am sichersten weiter mit dem geltenden Recht.
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Schnellcheck startenHäufige Fragen
Brauche ich beim Fenstertausch automatisch ein Lüftungskonzept nach GEG?
Das GEG selbst fordert kein Lüftungskonzept. Die Pflicht ergibt sich aus DIN 1946-6, sobald mehr als ein Drittel der Fenster getauscht wird. Bei jeder größeren Sanierung treffen die beiden Regelwerke trotzdem aufeinander.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis bewertet rechnerisch die Bausubstanz, der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten. Beim Verkauf älterer kleiner Wohngebäude ist meist der Bedarfsausweis Pflicht.
Was passiert bei einem Verstoß gegen das GEG?
Bußgelder bis 50.000 Euro je nach Schwere. Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder. Häufiger als das Bußgeld treffen Sie Folgekosten durch Förderverlust beim BAFA und Streit mit Käufern oder Mietern.
Gilt die 65 Prozent Regel auch für meine bestehende Heizung?
Bestehende Heizungen dürfen bis zur regulären Außerbetriebnahme weiter laufen. Pflicht wird die 65 Prozent Regel beim Tausch oder Neueinbau, im Bestand abhängig von der kommunalen Wärmeplanung.
Befreit der Denkmalstatus automatisch von GEG Pflichten?
Nein. § 105 nennt Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz, verlangt aber eine Einzelfallabwägung. Wer eine Befreiung will, beantragt sie bei der zuständigen Behörde.
Was ist die Härtefallregelung nach § 102?
Eigentümer können von einzelnen Anforderungen befreit werden, wenn Investitionen nicht in angemessenem Verhältnis zu Ertrag, Gebäudewert oder persönlichen Umständen stehen. Erwartbare Energie- und CO2 Preise werden mit eingerechnet.
Gilt das GEG auch für unbeheizte Nebengebäude?
Grundsätzlich gilt das GEG für beheizte und gekühlte Gebäude. Unbeheizte Nebengebäude oder Gebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr fallen häufig nicht darunter, Detail im Einzelfall mit der Bauaufsicht klären.