Was das GModG ist und woher es kommt
Das Gebäudeenergiegesetz trat am 1. November 2020 in Kraft. Mit dem Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) heißt es seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz. Das Ausfertigungsdatum 8. August 2020 bleibt, viele Paragraphen wurden neu nummeriert.
Vom GEG zum GModG
Vor 2020 lagen die Anforderungen verstreut. EnEG für die Energieeinsparung, EnEV für die Verordnungsdetails, EEWärmeG für den Pflichtanteil erneuerbarer Wärme. Das GEG hat das Trio 2020 gebündelt und auf eine gemeinsame Sprache gebracht.
Danach wurde das Gesetz mehrfach geändert. Anfang 2023 sank der zulässige Primärenergiebedarf für Neubauten auf das 0,55fache des Referenzgebäudes. Vom 1. Januar 2024 bis 28. Juli 2026 galt die 65 Prozent Regel für neue Heizungen nach § 71, oft Heizungsgesetz genannt. Mit dem GModG ist sie weggefallen.
Das Änderungsgesetz tritt in Stufen in Kraft: am 29. Juli 2026 der neue Name und die neuen Heizungsregeln (§§ 42 bis 46), am 1. Januar 2027 neue Normen, Rechenverfahren, Energieausweis und die Inspektion großer Lüftungsanlagen, am 1. Januar 2028 das Nullemissionsgebäude für neue Behördengebäude und am 1. Januar 2030 das Nullemissionsgebäude für alle Neubauten.
Gilt das Gesetz?
Ja. Die Organklage gegen das Gesetzgebungsverfahren blieb erfolglos (BVerfG, Beschluss vom 9. Juli 2026, 2 BvE 3/26). Eine Verfassungsbeschwerde der Deutschen Umwelthilfe ist seit Ende September 2026 anhängig, eine Entscheidung gibt es nicht.
Wer das GModG vollzieht
Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder. Bei Heizungsanlagen kommt der Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau ins Spiel, in welcher Tiefe genau, ist regional unterschiedlich geregelt.
Was das GModG zur Lüftung regelt
Das GModG schreibt kein Lüftungskonzept vor und verweist nicht auf DIN 1946-6. Es regelt, wie dicht die Hülle sein muss, wann eine Lüftungsanlage in der Energiebilanz zählt, was große raumlufttechnische Anlagen leisten müssen und ab 2027 deren Inspektion. Sechs Stellen sind dafür zentral.
§ 13
Dichtheit der Hülle
Ein Neubau ist so zu errichten, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig ist. Vorschriften über den Mindestluftwechsel für Gesundheit und Beheizung bleiben ausdrücklich unberührt.
§ 26
Prüfung der Dichtheit
Messung nach DIN EN ISO 9972 mit Über und Unterdruck bei 50 Pa. Hier stehen die n50 Grenzwerte, die einzuhalten sind, wenn das Messergebnis in der Energiebilanz angesetzt wird.
§ 28
Anrechnung Lüftungsanlagen
Wärmerückgewinnung oder ein geregelt verminderter Luftwechsel zählen nur, wenn die Dichtheit nachgewiesen ist, die Nutzer die Volumenströme je Nutzeinheit beeinflussen können und die Abluftwärme vorrangig genutzt wird. Ab 1. Januar 2027 genügt alternativ eine bedarfsgeführte Regelung.
§ 65 bis § 68
Wärmerückgewinnung in großen Anlagen
Für Anlagen mit Zu und Abluft ab 4.000 m³/h Zuluft und für Klimaanlagen über 12 kW: Grenzwert der spezifischen Ventilatorleistung (§ 65) und Pflicht zur Wärmerückgewinnung mindestens Klasse H3 nach DIN EN 13053 (§ 68). Betrifft vor allem Nichtwohngebäude.
§ 74 bis § 78
Inspektion ab 2027
Ab 1. Januar 2027 sind auch Lüftungsanlagen mit mehr als 70 kW Nennleistung energetisch zu inspizieren, erstmals im fünften Jahr nach Inbetriebnahme, danach alle fünf Jahre. Bisher galt die Pflicht nur für Klimaanlagen und kombinierte Klima und Lüftungsanlagen über 12 kW.
§ 43 Abs. 4
Lüftung mit WRG in der Bio Treppe
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, erfüllt die Bio Treppe vom 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034 auch mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: mindestens 73 Prozent, Leistungszahl mindestens 10, Versorgung der gesamten Gebäudefläche.
Luftdichtheit, die n50 Werte aus § 26
Gemessen wird nach DIN EN ISO 9972, Differenzdruck 50 Pascal, mit Über und Unterdruck. Maßgeblich ist das Luftvolumen des Gebäudes. Bis 1.500 Kubikmeter wird in Luftwechseln pro Stunde gerechnet, darüber bezogen auf die Hüllfläche. Die Grenzwerte sind mit dem GModG unverändert geblieben.
| Gebäude | Ohne Lüftungsanlage | Mit Lüftungsanlage |
|---|---|---|
| Luftvolumen bis 1.500 m³ | n50 ≤ 3,0 h⁻¹ | n50 ≤ 1,5 h⁻¹ |
| Luftvolumen über 1.500 m³ | q50 ≤ 4,5 m³/(h·m²) | q50 ≤ 2,5 m³/(h·m²) |
Praktisch heißt das: Mit Lüftungsanlage gilt der halbe Grenzwert, und ohne Dichtheitsnachweis darf die Wärmerückgewinnung nach § 28 nicht angerechnet werden. Sinnvoll ist die Reihenfolge ohnehin, weil eine Anlage in einer leckenden Hülle ihren Wirkungsgrad verliert.
Was das GModG bei Neubau und im Bestand fordert
Neubau
Bei Bauantrag bis 31. Dezember 2026 darf der Jahres Primärenergiebedarf im Neubau höchstens das 0,55fache des Referenzgebäudes betragen, gerechnet nach DIN V 18599: 2018-09. Bei Bauantrag ab 1. Januar 2027 gilt der 1,0fache Wert eines neuen Referenzgebäudes mit technologieneutralem Wärmeerzeuger, gerechnet nach DIN/TS 18599: 2025-10. Als Referenzlüftung setzt Anlage 1 dann eine zentrale Abluftanlage mit Außenluftdurchlässen an, nicht bedarfsgeführt. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Bauantrags (§ 111). Dazu kommen Bauteilanforderungen mit U Wert Höchstwerten. Ab 1. Januar 2030 sind Neubauten als Nullemissionsgebäude zu errichten.
Die 65 Prozent Regel gilt seit dem 29. Juli 2026 auch im Neubau nicht mehr. Wer einen Gaskessel oder Ölkessel einplant, hält die Bio Treppe nach §§ 42 bis 45 entsprechend ein (§ 10 Abs. 2 Nr. 3). Wie sich die Anforderungen für ein Einfamilienhaus auswirken, zeigt die zugehörige Auslegungstabelle.
Bestand bei Änderung (§ 36 und § 38)
Wer Außenbauteile erneuert, hält die Höchstwerte der Anlage 7 ein (§ 36, bis Juli 2026 § 48 GEG), zum Beispiel Uw 1,3 W/(m²K) für Fenster und 0,24 W/(m²K) für die Außenwand. Änderungen an höchstens 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe bleiben außen vor. Alternativ ist eine Gesamtbewertung nach § 38 (bis Juli 2026 § 50 GEG) möglich: Heute darf der Primärenergiebedarf den Referenzwert um höchstens 40 Prozent überschreiten, der Transmissionswärmeverlust H'T seinen Höchstwert ebenfalls um höchstens 40 Prozent. Ab 1. Januar 2027 gelten beim Primärenergiebedarf höchstens 150 Prozent, ab 1. Januar 2030 höchstens 160 Prozent, jeweils mit neuer Referenz.
Wer ein Drittel der Fenster oder ein Drittel der Dachfläche austauscht, löst zusätzlich die Pflicht zum Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 aus. Das GModG selbst nennt diese Schwelle nicht, sie ergibt sich aus der Norm. Beide Regelwerke greifen in der Sanierung im Bestand ineinander.
Heizung: 65 Prozent Regel gestrichen, Bio Treppe nach § 43
Die 65 Prozent Regel nach § 71 GEG galt vom 1. Januar 2024 bis 28. Juli 2026. Seit dem 29. Juli 2026 ist § 71 weggefallen, ebenso das Betriebsverbot und die Austauschpflicht nach § 72. Das GModG ist nicht mehr an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt.
Beim Ersatz einer Heizung im Bestand haben Eigentümer die Wahl zwischen zehn Optionen nach § 42 Abs. 2, darunter Gas, Heizöl oder Flüssiggas, Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, Stromdirektheizung und Hausübergabestation für ein Wärmenetz.
Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss einen steigenden Anteil biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe nutzen: 10 Prozent ab 1. Januar 2029, 15 Prozent ab 1. Januar 2030, 30 Prozent ab 1. Januar 2035 und 60 Prozent ab 1. Januar 2040 (§ 43 Abs. 1).
Für die Lüftung wichtig: Vom 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034 gilt diese Pflicht auch als erfüllt, wenn eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung die gesamte Fläche des Gebäudes versorgt, einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent erreicht und eine Leistungszahl von mindestens 10 hat (§ 43 Abs. 4). Die Leistungszahl ist das Verhältnis der zurückgewonnenen Wärme zum Strom für den Betrieb der Anlage. Ob ein Gerät diese Werte erreicht, zeigen die Herstellerdaten. Vor jedem Tausch gehört eine aktuelle Heizlastberechnung nach DIN EN 12831 auf den Tisch, sonst wird der neue Wärmeerzeuger schnell zu groß ausgelegt.
Hinweis für Sanierer: Bei kombinierten Sanierungen (Hülle plus Heizung plus Lüftung) sollten die Maßnahmen zeitlich abgestimmt werden. Das gehört in den iSFP, der bei größeren Paketen ab 30.000 Euro den iSFP Bonus auslöst.
Energieausweis, wann Pflicht wird
Geregelt in §§ 79 bis 88. Bis 31. Dezember 2026 gibt es den Bedarfsausweis als rechnerische Bewertung und den Verbrauchsausweis auf Basis der echten Verbrauchsdaten. Ab 1. Januar 2027 heißen sie Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung und auf der Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs. Ein Energieausweis gilt weiterhin zehn Jahre.
Wann Sie einen brauchen
Pflicht ist ein gültiger Energieausweis bei Neubau, bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing und nach einer Änderung mit Gesamtberechnung. Ab 1. Januar 2027 kommt die Verlängerung eines Mietvertrags, Pachtvertrags oder Leasingvertrags hinzu. Der Ausweis wird dann digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt und weist zusätzlich den Primärenergiebedarf und die Treibhausgasemissionen aus.
Aushang bis 31. Dezember 2026: behördlich genutzte Gebäude ab 250 m² mit Publikumsverkehr, sonstige Gebäude mit starkem Publikumsverkehr ab 500 m². Ab 1. Januar 2027 entfallen die Flächenschwellen.
Bedarf oder Verbrauch
Bis 31. Dezember 2026 ist der Bedarfsausweis Pflicht beim Verkauf und bei der Vermietung von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, sofern das Gebäude nicht auf den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 modernisiert wurde. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel: Der Ausweis auf Grundlage der Bilanzierung ist dann nur für Nichtwohngebäude Pflicht, Verbrauchsausweise gibt es nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Mehr zu den Arten des Energieausweises.
Was teuer wird, § 108
Wer gegen das GModG verstößt, riskiert Bußgelder. Drei Stufen:
| Höchstsumme | Worauf bezogen | Beispiele |
|---|---|---|
| 50.000 Euro | Errichtung und Bestand | unzulässige Errichtung (§§ 15, 16, 18, 19), fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35), fehlerhafte Ausführung bei Änderung im Bestand (§ 36), fehlende Regelung oder Leitungsdämmung (§§ 61, 63, 69, 70) |
| 10.000 Euro | Inspektionen und Energieausweis | fehlende oder fehlerhafte Inspektion (§ 74), Verstöße rund um den Energieausweis (§§ 80, 83, 88), fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87) |
| 5.000 Euro | übrige Verstöße | fehlender hydraulischer Abgleich (§ 60c), Verstöße gegen die Bio Treppe (§ 43 Abs. 1), fehlende Gebäudeautomation (§ 56) |
Härtefälle (§ 102) und Baudenkmäler oder besonders erhaltenswerte Bausubstanz (§ 105) können von einzelnen Anforderungen befreit werden. Beides ist eine Einzelfallentscheidung der Behörde, kein Automatismus.
Wo GModG und DIN 1946-6 zusammenkommen
Das GModG fordert dichte Gebäudehüllen und überlässt den Mindestluftwechsel ausdrücklich anderen Vorschriften (§ 13 Satz 2). DIN 1946-6 ist eine Norm und anerkannte Regel der Technik, keine Pflicht aus dem GModG. Sie sichert die für Feuchteschutz und Gesundheit nötigen Volumenströme. Bei jeder energetischen Sanierung greifen die beiden Regelwerke ineinander.
Drei typische Auslöser, bei denen ein Lüftungskonzept fällig wird, sobald die Hülle dichter wird: Neubau einer Wohnung, Austausch von mehr als einem Drittel der Fenster und Dämmung von mehr als einem Drittel der Dachfläche im Einfamilienhaus. Wer hier vergisst, das Lüftungskonzept beizulegen, riskiert Schimmelschäden an der dichteren Hülle und im Förderfall die Ablehnung des BAFA Antrags.
Stichtage für Lüftung und Hülle bis 2030
Die weiteren Stufen des Änderungsgesetzes stehen im BGBl. 2026 I Nr. 226. Für Bauvorhaben zählt das Datum des Bauantrags (§ 111).
| Stichtag | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| 29.07.2026 | Name GModG, 65 Prozent Regel, Betriebsverbot und Austauschpflicht gestrichen, Bio Treppe für neue Gas und Ölheizungen | §§ 42 bis 46 |
| 01.01.2027 | Rechnung nach DIN/TS 18599: 2025-10, neues Referenzgebäude, Anrechnung bedarfsgeführter Lüftung, Energieausweis digital mit Primärenergie und Treibhausgasen | §§ 15, 20, 28, 79 bis 88 |
| 01.01.2027 | Inspektion von Lüftungsanlagen über 70 kW. Bestehende Anlagen, die am 01.01.2027 mehr als vier und bis zu zwölf Jahre alt sind, erstmals innerhalb von sechs Jahren, ältere als zwölf Jahre innerhalb von vier Jahren, ältere als 20 Jahre innerhalb von zwei Jahren | §§ 74 bis 76 |
| 01.01.2027 | Beratungsgespräch vor der Sanierung eines Hauses mit höchstens zwei Wohnungen entfällt | § 36 |
| 01.01.2029 | erste Quote der Bio Treppe (10 Prozent), Lüftung mit WRG als Erfüllungsoption bis 31.12.2034 | § 43 |
| bis 31.12.2029 | Gebäudeautomation in Nichtwohngebäuden mit Heizung, kombinierter Heizung und Lüftung oder Klimaanlage über 70 kW | § 56 |
| 01.01.2030 | Nullemissionsgebäude für alle Neubauten, Solarpflicht für neue Wohngebäude | §§ 10, 106 |
Wer heute saniert, plant mit dem geltenden Recht und prüft bei Vorhaben mit Bauantrag ab 1. Januar 2027, welche Fassung gilt.
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Schnellcheck startenHäufige Fragen
Brauche ich beim Fenstertausch ein Lüftungskonzept nach GModG (früher GEG)?
Nein. Das GModG fordert kein Lüftungskonzept. Die Pflicht ergibt sich aus DIN 1946-6, sobald mehr als ein Drittel der Fenster getauscht wird. Das GModG regelt beim Fenstertausch den Wärmeschutz: Neue Fenster dürfen nach § 36 mit Anlage 7 einen Uw von 1,3 W/(m²K) nicht überschreiten.
Gilt die 65 Prozent Regel noch?
Nein. § 71 ist seit dem 29. Juli 2026 weggefallen, ebenso die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung und die Austauschpflicht nach § 72. Bestehende Heizungen dürfen weiter laufen. Neue Gas und Ölheizungen unterliegen ab 2029 der Bio Treppe nach § 43.
Zählt eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung für die Bio Treppe?
Ja, vom 1. Januar 2029 bis 31. Dezember 2034, wenn sie die gesamte Fläche des Gebäudes versorgt, einen Wärmerückgewinnungsgrad von mindestens 73 Prozent und eine Leistungszahl von mindestens 10 erreicht (§ 43 Abs. 4).
Müssen Lüftungsanlagen energetisch inspiziert werden?
Ab 1. Januar 2027 ja, wenn die Nennleistung über 70 kW liegt (§ 74). Die erste Inspektion ist im fünften Jahr nach Inbetriebnahme fällig, danach alle fünf Jahre. Für bestehende Anlagen gelten Fristen von sechs, vier oder zwei Jahren je nach Alter.
Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis bewertet rechnerisch die Bausubstanz, der Verbrauchsausweis stützt sich auf die tatsächlichen Verbrauchsdaten. Bis 31. Dezember 2026 ist beim Verkauf älterer kleiner Wohngebäude meist der Bedarfsausweis Pflicht. Ab 1. Januar 2027 entfällt diese Regel, Pflicht ist der Bilanzierungsausweis dann nur für Nichtwohngebäude.
Was passiert bei einem Verstoß gegen das GModG?
Bußgelder bis 50.000 Euro je nach Schwere. Zuständig sind die Bauaufsichtsbehörden der Länder. Häufiger als das Bußgeld treffen Sie Folgekosten durch Förderverlust beim BAFA und Streit mit Käufern oder Mietern.
Befreit der Denkmalstatus automatisch von GModG Pflichten?
Nein. § 105 nennt Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz, verlangt aber eine Einzelfallabwägung. Wer eine Befreiung will, beantragt sie bei der zuständigen Behörde.
Was ist die Härtefallregelung nach § 102?
Eigentümer können von einzelnen Anforderungen befreit werden, wenn Investitionen nicht in angemessenem Verhältnis zu Ertrag, Gebäudewert oder persönlichen Umständen stehen. Erwartbare Energiepreise und CO2 Preise werden mit eingerechnet.
Gilt das GModG auch für unbeheizte Nebengebäude?
Grundsätzlich gilt das GModG für beheizte und gekühlte Gebäude. Unbeheizte Nebengebäude oder Gebäude mit weniger als vier Monaten Nutzung pro Jahr fallen häufig nicht darunter, Detail im Einzelfall mit der Bauaufsicht klären.